根据泰国商务部商贸开发部门的消息，2024年1月至10月期间，泰国东部区域的外商直接投资激增128%，总额达到457.39亿泰铢。同时，泰国投资促进委员会（BOI）统计显示，2024年上半年全国范围内提交的投资申请总额高达4583.6亿泰铢（约等值于128亿美元），与上一财年同期相比上升了35%。在主要投资国及地区的榜单上，中国凭借138.06亿泰铢的投资额位列第三，紧随其后的中国香港则以44.61亿泰铢的投资额占据第五位。

这些数据充分表明，当前泰国政治局势平稳，经济政策的连贯性得到加强，为投资者创造了诸多有利条件，也因此吸引了众多中国企业将泰国视为优先的投资目的地。在此背景下，如何在泰国恰当地挑选并购置土地，成为了至关重要的议题。

本文旨在阐述中国企业在泰国购置土地的主要渠道，并解析泰国土地的性质及颜色编码体系，以期助力企业顺利拓展泰国市场。

泰国的土地类型与用途受到法律的严格界定，根据规定，外籍人士无法直接持有泰国土地所有权，但符合条件的外资企业则被允许在泰国购置土地。针对外资企业，以下是两种在泰国获取土地的可行途径：

依据《工业园管理法》的相关规定，那些设立于I-EA-T监管下的工业园内，并享受IEAT所提供的优惠政策的公司，有权在同一工业园区内购置土地，以开展其已经获得批准的经营活动。这一方式往往更适用于合资企业（其中外资持股比例不得超过49%）或那些资金雄厚、投资规模庞大且对土地需求面积较大的企业。所购置的土地必须符合工业园区的产业发展规划。

企业可通过BOI渠道申请并获得《投资优惠许可证》，这一许可将赋予企业在泰国购买并永久持有工业用地的特权。此途径不受外资持股比例的限制，即便是100%外资控股的公司也能通过BOI获取土地所有权证书（即Nor.Sor.4，俗称“红本”）。该方式在投资规模及购置土地面积上均无硬性规定，且提供了更广泛的地理选择范围，无论是工业园区内部的土地，还是园区外部的土地，均可作为选项。

在泰国，土地用途被细致地划分为以下九种常见类别，每种类别均通过特定的颜色标记，以便于企业理解和辨识：

黄色土地专为营造优质生活环境而设，主要适用于办公楼建设，但建筑使用率不得超过40%。它们通常坐落于郊区地带，遵循Yor.1至Yor.4的代码体系进行规划。

以下用途被明确禁止：工厂、天然气储存设施、炼油厂、各类饲养场（包括马匹、羊、鹅、鸡、鸭、蛇、鳄鱼及其他野生动物）、墓地、屠宰场、农产品仓库、废物处理中心以及任何用于交易或收集废弃物的场所。

具体而言，Yor.1区域仅允许建造独立别墅；Yor.2及以上级别区域则可建造联排别墅；Yor.3及以上级别进一步放宽至中小型公寓的建设；而Yor.4区域则特别规划用于支持郊区公共交通系统的建设。

橙色土地通常是人口较为集中的区域，适宜建造日常办公建筑，但建筑占地面积需控制在总面积的40%以内。根据Yor.5至Yor.7的规划代码，该区域内可建造各种类型的住宅。

以下用途被明确禁止：工厂、废水处理设施、炼油厂、饲养场（涵盖马、羊、鹅、鸡、鸭、蛇、鳄鱼等野生动物）、墓地、屠宰场、农产品仓库、废物处理站以及任何涉及废弃物交易或收集的场所。

棕色土地积极促进各类住宅、教育机构、托儿所以及养老院的设立，其规划代码范围涵盖Yor.8至Yor.10。作为土地价值极高的城市中心地带，该区域允许建造任何形式的住宅项目。

以下用途被明确禁止：工厂、废水处理设施、炼油厂、饲养场（包括马、羊、鹅、鸡、鸭、蛇、鳄鱼等野生动物）、墓地、屠宰场、农产品仓库、废物处理中心以及任何涉及废弃物交易或收集的场所。

红色土地主要规划用于建设商业性质的建筑，涵盖商业楼宇、服务设施及娱乐中心等，对土地使用的限制相对宽松，但建筑占地面积仍需控制在总面积的40%以内。该区域的规划遵循Por.1至Por.5的代码体系。

以下用途被明确禁止：工厂（除非依法获得特别许可）、燃料储存设施、墓地、饲养牲畜、仓库、运输站点以及废物处理设施等。

紫色土地的建筑占地面积需保持在总面积的40%以内，并遵循Aor.1至Aor.3的规划代码。尽管存在一定的住宅建设可能性，但主要鼓励发展的是仓库、转运站及货运业务，同时也支持旧机组交易、废料交易与收集、污水及粪便处理、危险品处理、墓地以及医院等用途。

以下用途被明确禁止：建设高层住宅楼及联排住宅。

浅紫色土地遵循Aor.3的规划代码。其主要功能定位于服务东南亚区域的运输仓储需求。

以下用途被明确禁止：服务性建筑的设立，以及高层住宅楼和联排住宅的建设。

绿色土地专门用于农作物种植或其他与农业相关的活动，且建筑占地面积不得超过总面积的40%。

以下用途被明确禁止：废水处理厂、酒店、服务性建筑以及工业建筑的设立。商业用途的建筑也不被允许，除非是用于自用居住目的（占比不超过5%）。此外，高层住宅楼的建设同样被禁止。该区域的规划遵循Kor.4至Kor.5的代码指导。

蓝色土地属于州政府所有，主要用于教育机构、宗教机构、医院及各种政府设施的设立。这些土地的规划与管理遵循特定的Sor代码体系。

浅绿色土地遵循Kor.1至Kor.3的规划代码，旨在服务于农村地区的保护与农业发展。其核心目的在于维护农村及农业区域的自然资源，确保这些宝贵资源得到妥善保护与合理利用，同时满足教育设施的建设需求。

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