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2025年3月，泰国春武里府爆发大规模抗议活动，当地400多名居民联名投诉，指控中国外资违规购地建厂，更严重的是，这些工厂在未获得工业部门和地方政府建设许可的情况下擅自施工，被勒令停工后仍继续作业。
2025年6月，泰国政府曝光2.6万家外资空壳公司名单，其中55.49%（26,038家）涉及房地产及土地交易违规。
本指南将为您系统梳理在泰国建厂的全流程要点，含前期注册、BOI优惠申请、办理建厂许可证、劳动用工合规等实操要点，助力企业实现长期合规经营。本期内容将聚焦前期选址与公司注册两大关键环节，帮助企业全面了解投资法规，高效落地泰国。
泰国土地制度
根据泰国《土地法》规定，外籍自然人或外资持股超过49%的法人原则上不能拥有泰国土地的所有权，仅允许通过特定途径获取使用权：
长期租赁：租赁期通常为30年，期满后可以续租，续租期限同样不得超过30年。对于部分商业和工业用途的不动产，单次最长租赁期限可延长至50年，需在泰国土地管理部门进行登记备案。
BOI/IEAT特许：获得泰国投资促进委员会（BOI）或工业园管理局（IEAT）批准的企业，可拥有工业用地永久产权。
合资公司：与泰方合资（外资持股≤49%），以公司名义持有土地。
选址核心要素
交通与物流
交通与物流效率直接决定企业未来生产运营的流畅性和成本，是前期选址需要优先考量的战略性要素。
泰国地处东南亚中心位置，具有成为区域物流枢纽的天然优势，但不同地区的交通物流条件存在显著差异。
政策支持与投资优惠
泰国政府通过BOI（投资促进委员会）和IEAT（工业区管理局）提供投资激励政策，合理利用各类优惠政策可显著降低初期投资成本和税务负担。
土地和基础设施
泰国不同地区的土地性质、价格和基础设施条件差异显著，需要进行系统评估和实地考察。
供应链生态
成熟的供应链生态可以显著降低企业运营成本，泰国已形成多个特色产业集群，不同地区的供应链优势各有侧重，企业需根据自身行业特性选择最适合的区位。
如汽车制造行业，可选择春武里府、罗勇府；食品加工行业，可选择大城府。
如何合规获取土地？
⚠️需注意泰国公司成功注册后，不代表即可获得购地权限，泰国法律限制外资获取土地所有权，如未通过合法途径（如BOI/IEAT），可能面临土地被强制回收。
通过泰国BOI获取土地
企业可通过BOI渠道申请并获得《投资优惠许可证》，该许可将赋予企业在泰国购买并永久持有工业用地的特权。
此途径不受外资持股比例的限制，即便是100%外资控股的公司也能通过BOI获取土地所有权证书（即Nor.Sor.4，俗称“红本”）。
该方式在投资规模及购置土地面积上均无硬性规定，且提供了更广泛的地理选择范围，无论是工业园区内部的土地，还是园区外部的土地，均可作为选项。
通过IEAT获取土地
依据《工业园管理法》的相关规定，那些设立于IEAT监管下的工业园内，并享受IEAT所提供的优惠政策的公司，有权在同一工业园区内购置土地，以开展其已经获得批准的经营活动。
注：企业所购置的土地必须符合工业园区的产业发展规划。
前期选址完成后，企业需立即着手公司注册事宜。在泰国，公司注册不仅是合法经营的前提，更是后续申请BOI优惠、办理建厂许可的基础环节。
注册流程
选择公司类型，准备资料
确定公司注册地址、经营范围、注册资金
准备公司章程
确认股东和法定签字人
审核领证
开设公司银行账户
外资持股限制
外商投资限制行业：外资持股上限49%，泰国股东必须持大股，占股51%。
BOI豁免行业：允许外资100%控股（如高科技、电动汽车等）。
IEAT园区入驻：企业设立在园区内，即允许外资100%控股（大部分制造业都可以）。
注：泰国公司注册前，需先判断自己所要投资的行业，或者需要设立的公司经营业务类型，是否属于被限制行业。
注册资本要求
泰国注册法规定注册资本100万泰铢就可以注册，外商直接投资额度不低于200万泰铢。
但最终的注册资金需要根据公司的实际经营情况来确认注册资金，注册资本的25%需在在公司成立后的15天内进入公司账户，剩余75%在注册后3年内到账。
注：BOI企业的最终注册资本金，应根据BOI审核通过的投资计划来确定。
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