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泰国作为东南亚地区的重要经济体，吸引了大量中国企业前来投资布局。然而，泰国在土地权利方面有严格的法律限制，对于外国投资者而言，充分了解相关政策与税务成本至关重要。
盈天东南亚将结合泰国土地政策，系统介绍土地购置需缴纳的税费，为投资者提供清晰的指南。 根据泰国《土地法》规定，外籍自然人或外资持股超过49%的法人原则上不能拥有泰国土地的所有权，仅允许通过特定途径获取使用权： 长期租赁 租赁期通常为30年，期满后可以续租，续租期限同样不得超过30年。 对于部分商业和工业用途的不动产，单次最长租赁期限可延长至50年，需在泰国土地管理部门进行登记备案。 BOI/IEAT特许 获得泰国投资促进委员会（BOI）或工业园管理局（IEAT）批准的企业，可拥有工业用地永久产权。 合资公司 与泰方合资（外资持股≤49%），以公司名义持有土地。 泰国地契是泰国房地产所有权的官方证明，同时也是土地所有权的法律文件。这些地契以泰文书写，并分为正反两面： 正面详细标注了购房者所购买单元的土地信息，包括项目地址、名称、楼层、建筑面积、公寓户型以及开发商的详细信息； 背面则记录了与土地相关的交易和抵押信息，包括原产权持有人的信息、抵押记录，以及曾经和现在的持有者信息。 地契类型 红色地契（Nor Sor 4 Jor） 土地所有权证书的正式名称是Nor Sor 4 Jor，通常在泰国叫Chanote。 这是拥有土地所有权的证明，同时可以作为向政府部门提供的凭证。由土地局颁发，通过使用GPS精确绘图划分土地边界。 红色地契可自由买卖、转让、抵押。购买和转让红色抬头地契的条件是必须前往土地厅登记。 绿色地契（Nor Sor 3 Gor） 绿色地契（Nor Sor 3 Gor）是由泰国土地厅对拥有的房产进行面积测量，采用航测，使用1:5000绘制的拥有界分的地图。若想拥有完整的永久产权，需为该土地准备好完整的产权说明。 可向土地厅提交申请书将产权升级为红色地契，申请通过后，绿色地契会在法定审核时间结束后自动升级成为红色地契。 黑色地契（Nor Sor 3） 黑色地契（Nor Sor 3）是由泰国区土地局向业主颁发的证明土地使用的文件，但并不是土地所有权证明。 黑色地契可以通过办理相关手续，逐步升级为绿色地契，最终升级为红色地契，从而获得相应的永久产权。 房产税 泰国房产税，英文Land and buildings tax，是每年对土地和建筑物按农业，居住，商业及空置四大类型征收的税，属于泰国新型税种。 纳税义务人 土地及建筑物所有者 公寓、别墅所有者 持有或使用属于国有财产的土地或建筑物的所有者 征税规则 对企业而言，征税对象是指其他非农用和住宅用地，如酒店、商店、餐馆、咖啡店、便利店、工厂、日用宿舍、日用出租屋等商业用地。 注：上限利率为1.2% 计算公式 没有建筑物的土地： 应纳税额=土地价值×税率 土地价值=土地评估价格×土地面积 土地和建筑物： 应纳税额=（土地价值+建筑物价值）×税率 土地价值=土地评估价格 建筑物价值=（建筑物及建筑物的预计成本x建筑面积）-折旧 转让手续费 在泰国购买房产时，转让手续费是必须支付的。该费用由泰国土地局对所有土地和财产转让征收，统一税率为财产评估价值或实际售价高者的 2%。 这是买方有义务承担的费用，但一般交易买方也可能会要求卖方承担一半的费用。 印花税 泰国的印花税通常是在不动产转让时支付的税费之一，通常由卖方支付。该税为实际售价或财产评估价取较高值为基数乘以0.5%税率计算。基数如不足一千，以一千计算。 需要注意的是，如果交易过程没有缴纳特别营业税，则需要缴纳此税，如已缴纳特别营业税则无需缴纳印花税。 预扣税 预扣税是在泰国出售不动产时要考虑的另一个关键方面，其应用因卖方的身份而异。 如果资产卖方是为公司法人实体，买方还应按政府评估价或交易价中较高者的1%代扣代缴预扣税。 如果资产卖方是个人，预扣税情况要复杂一些。随着房产价值的增加，税收按其个人收入累进比例计算税率，从 5% 到 35%不等代扣代缴预扣税。 特别营业税 对于计划出售持有不到五年的不动产的卖方来说，需要考虑特殊营业税，税率为评估价格和实际售价高者的3.3%，且无论是个人还是企业法人实体，都有义务缴纳此税。 但如果业主拥有该不动产超过五年，则免征此税。 如已缴纳特殊营业税时，将免征相应的印花税。
