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根据2025年8月1日BOI秘书长公布的最新数据，2025年上半年泰国投资促进申请金额同比激增139%，达到创纪录的1.06万亿泰铢（约合32.5亿美元），其中70%来自外国直接投资（FDI）。
在此背景下，泰国投资促进委员会（BOI）于2025年7月22日发布编号为Sor.7/2565的公告，对部分行业的投资促进政策进行重大修订。新规在土地所有权、外资持股比例方面做出调整。
盈天海外咨询将全面解读BOI政策调整的关键要点，基于最新法规提供外资获取泰国土地的合规路径，助力企业在出海过程中把握机遇、规避风险。
Sor.7/2565公告原文 泰国投资促进委员会（BOI）于2025年7月22日正式颁布编号为Sor.7/2565的公告，对原公告所列产业目录进行补充修订。公告主要针对以下两个方面进行调整： 土地所有权规则调整（部分行业） 自2025年9月1日起，以下工业业务提交BOI申请的项目，将无法拥有用于该业务的土地所有权。 涉及行业 金属加工制造 (5.4.9, 5.4.11.2, 5.4.11.4, 5.4.11.5) 工业用化工产品生产 (6.2) 工业塑料产品及部件生产 (6.4.1) 豁免条件 仅限同一法人实体在过去15年（2011-2025）内已获BOI批准至少3个项目，且累计投资额（不含土地、流动资金）超过50亿泰铢的外资企业。 注：绝大多数新投资者或中小型项目无法满足。 外资持股比例调整（部分行业） 自2025年9月1日起，若投资项目属于以下行业，公司股权中泰国籍自然人或法人合计持股必须达到51%或以上（即外资占比最高49%），这些相关行业不再允许外资拥有控制权。 涉及行业 皮包/鞋类制造 (9.8) 家具及零部件制造 (9.12) 印刷品生产 (9.14) 豁免条件 仅适用于设立在边境特区的项目。
此次修订影响深远，且设定了非常紧迫的过渡期截止日！ BOI明确表示不会延长此期间提交申请的决议接受或文件补充期限，逾期未完成，将直接导致BOI资格自动丧失。 此外，小编了解到，很多出海泰国的客户，有很多本地化的生产要求，如何在当地合规建厂？必须了解获取土地的合规路径！ 长期租赁 租赁期通常为30年，期满后可以续租，续租期限同样不得超过30年。 对于部分商业和工业用途的不动产，单次最长租赁期限可延长至50年，需在泰国土地管理部门进行登记备案。 BOI/IEAT特许 获得泰国投资促进委员会（BOI）或工业园管理局（IEAT）批准的企业，可拥有工业用地永久产权。 通过泰国BOI获取土地 企业可通过BOI渠道申请并获得《投资优惠许可证》，该许可将赋予企业在泰国购买并永久持有工业用地的特权。 此途径不受外资持股比例的限制，即便是100%外资控股的公司也能通过BOI获取土地所有权证书（即Nor.Sor.4，俗称“红本”）。 通过IEAT获取土地 依据《工业园管理法》的相关规定，那些设立于IEAT监管下的工业园内，并享受IEAT所提供的优惠政策的公司，有权在同一工业园区内购置土地，以开展其已经获得批准的经营活动。 注：企业所购置的土地必须符合工业园区的产业发展规划。 泰国BOI新政无疑提高了部分行业外资项目的准入门槛和运营复杂度，标志着当地投资促进体系进入更加精细化、差异化的新阶段。 盈天海外咨询建议符合条件的企业借助专业咨询机构的支持，在8月31日前完成BOI项目的申请与资料提交（9月1日是新规的正式生效日期，之后提交的所有BOI申请，将无条件适用新限制），以免影响企业出海进程。
